Définition juridique des parties communes
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété apporte une définition claire :
« Sont réputées parties communes les sols, cours, parcs et jardins, les voies d'accès, ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes » (article 3).
Concrètement, les racks ou emplacements pour vélos installés dans une cave, un local technique ou une cour sont par défaut considérés comme des parties communes, sauf mention contraire du règlement de copropriété.
Cas particulier
- Si le règlement mentionne explicitement que certaines zones sont privatives, elles ne peuvent pas être louées au bénéfice de la copropriété.
- Sinon, la gestion revient intégralement au syndicat des copropriétaires (article 14 de la loi).
Peut-on louer un parking vélo situé dans les parties communes ?
Oui, mais sous conditions.
Le syndicat peut louer des locaux ou emplacements communs à condition que cela respecte :
- Le règlement de copropriété (pas d’interdiction expresse).
- La destination de l’immeuble (exemple : un immeuble résidentiel ne peut pas transformer une cave en parking public ouvert à tous sans accord unanime).
- Les droits des copropriétaires (pas d’atteinte à la jouissance normale des lieux).
Procédure à respecter en assemblée générale
Autorisation obligatoire
La location doit être votée en assemblée générale des copropriétaires.
Selon l’article 24 de la loi de 1965, la décision relève de la majorité simple des voix exprimées.
Cela a été confirmé à plusieurs reprises :
- TGI Paris, 21 octobre 1976 : annulation d’une location de cave non votée en AG.
- Cour de cassation, 6 mai 2003 : invalidation d’une location non autorisée correctement.
Étapes pratiques
- Inscrire la question à l’ordre du jour de l’AG.
- Voter la mise en location précisant les modalités (bénéficiaires, durée, loyer).
- Mentionner la décision au registre des procès-verbaux.
En cas de contestation, notamment si un copropriétaire estime que la location modifie la destination de l’immeuble, l’unanimité peut être requise.
Fiscalité des revenus issus de la location
Qui est imposé ?
Le syndicat de copropriété dispose d’une personnalité morale mais n’est pas imposé comme une société.
Les revenus générés sont directement redistribués aux copropriétaires au prorata de leurs tantièmes et imposés dans leurs déclarations fiscales personnelles.
Régimes fiscaux possibles
- Microfoncier : si les revenus fonciers bruts (de l’ensemble du patrimoine du copropriétaire) ne dépassent pas 15 000 € par an. Application d’un abattement forfaitaire de 30%.
- Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou optionnel. Permet de déduire certaines charges (entretien, travaux liés à l’aménagement du parking, assurance). Déclaration via le formulaire 2044.
Exemple chiffré
Si une copropriété perçoit 3 600 € de loyers annuels pour 12 places louées à 25 €/mois, répartis sur 24 copropriétaires :
- Chaque copropriétaire déclare une quote-part de 150 € annuels.
- Ce revenu s’ajoute à ses revenus fonciers existants.
Opportunités et risques
Avantages
- Générer des revenus collectifs permettant de financer l’entretien de la copropriété.
- Valoriser les espaces souvent sous-utilisés (anciennes caves, parties techniques).
- Répondre à une forte demande en stationnement vélo sécurisé.
Risques et vigilance
- Location non conforme → annulation judiciaire.
- Litiges entre copropriétaires sur l’attribution des places.
- Enjeux fiscaux si les revenus ne sont pas correctement déclarés.
FAQ pratique
- Une copropriété peut-elle louer des places vélos ?
Oui, sous réserve d’un vote en AG à la majorité simple et du respect du règlement de copropriété. - Les revenus sont-ils imposés au niveau du syndic ?
Non, ils sont directement répercutés sur les copropriétaires et déclarés par chacun. - Faut-il une unanimité de vote ?
Non, sauf si cela modifie la destination de l’immeuble ou porte atteinte aux droits d’un copropriétaire. - Que se passe-t-il si la procédure n’est pas respectée ?
La location peut être annulée par un tribunal (Cass. civ 3e, 2003).
Pour aller plus loin
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Conclusion
La location de places de parking vélos en parties communes est une opportunité intéressante pour les copropriétés, à condition de respecter le cadre juridique et fiscal. Un vote en AG est indispensable, et la déclaration fiscale doit être faite individuellement par chaque copropriétaire. Bien menée, cette démarche permet non seulement d’optimiser l’usage des communs mais aussi de financer des projets collectifs.
💬 Et vous, pensez-vous que la location des parkings vélos en parties communes est une bonne solution pour financer les dépenses de copropriété ?
