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La situation est de plus en plus fréquente : une copropriété dispose d’un parking automobile constitué en partie commune spéciale, dont seuls certains copropriétaires sont propriétaires des lots et participent donc aujourd’hui aux votes et aux charges relatifs au parking.
Elle souhaite transformer une partie de ce parking en stationnement vélo accessible à l’ensemble des copropriétaires. La localisation physique de l’équipement ne suffit pas à déterminer qui doit en supporter le coût : l’utilité objective du nouvel équipement et le règlement de copropriété sont déterminants.
Reste à régler concrètement l’articulation entre droits de vote et nouvelle répartition des charges.
Dans cette hypothèse, il ne faut surtout pas traiter le sujet comme une simple modification de charges sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Il y a, en amont, une question de propriété et d’affectation de la partie commune spéciale.
L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que les parties communes spéciales sont la propriété indivise des seuls copropriétaires auxquels elles sont affectées et que seuls ceux-ci prennent part aux décisions qui les concernent exclusivement.
Si une portion du parking, jusqu’alors propriété commune spéciale des seuls propriétaires de lots de stationnement, devient un espace vélos ouvert à tous les copropriétaires, on modifie donc davantage qu’une clé de charges : on retire à cette portion son affectation spéciale et l’on étend son usage ou son utilité à l’ensemble de la copropriété.
À mon sens, il faut distinguer deux décisions.
En premier lieu, les copropriétaires propriétaires de la partie commune spéciale doivent consentir à la modification de son statut. C’est un point important que la Cour de cassation a très clairement affirmé dans son arrêt du 1er juin 2022 : lorsqu’il s’agit d’aliéner une partie commune spéciale, seuls les copropriétaires qui en sont propriétaires indivis peuvent prendre cette décision. L’assemblée générale de l’ensemble de la copropriété ne peut pas disposer à leur place de cette propriété spéciale.
Certes, transformer une partie commune spéciale en partie commune générale n’est pas exactement une « vente ». Mais juridiquement, l’opération est très proche d’un acte de disposition portant sur les droits des copropriétaires spéciaux, puisque des copropriétaires qui n’avaient jusqu’alors aucun droit sur cet espace vont désormais en acquérir l’usage et, si l’on opère proprement, une quote-part de propriété commune générale.
Je sécuriserais donc l’opération en soumettant aux copropriétaires du parking, sur leurs tantièmes spéciaux, une résolution approuvant la désaffectation de la portion concernée de la partie commune spéciale et son incorporation aux parties communes générales. Une telle opération relève normalement de l’article 26, qui vise les actes de disposition et les modifications du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
L’unanimité ne me paraît pas devoir être exigée par principe. Elle le deviendrait cependant si l’on touchait à une partie commune dont la conservation serait nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou si l’on modifiait les stipulations du règlement relatives à cette destination.
En second lieu, l’ensemble des copropriétaires doit se prononcer sur la création du nouvel équipement destiné à tous. S’il s’agit d’une amélioration librement décidée par le syndicat, les travaux relèvent en principe de l’article 25, n, qui vise les travaux comportant transformation, addition ou amélioration. S’ils sont rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire, leurs modalités d’exécution relèvent de l’article 24, II, b.
Il faut néanmoins tenir compte d’un arrêt très récent de la troisième chambre civile du 6 février 2025. La Cour de cassation juge que lorsqu’une autorisation de travaux concerne simultanément des parties communes générales et des parties communes spéciales, les copropriétaires spéciaux ne disposent pas d’un droit de veto distinct : la décision relève de l’assemblée générale de tous les copropriétaires.
Mais cette décision ne remet pas en cause l’arrêt du 1er juin 2022. Il faut distinguer les travaux affectant matériellement une partie commune spéciale de la disposition des droits de propriété portant sur cette partie commune spéciale. Dans votre hypothèse, c’est précisément le second aspect qui justifie, selon moi, une résolution spécifique des copropriétaires propriétaires du parking.
En pratique, je ferais donc voter plusieurs résolutions lors de la même assemblée, avec des collèges de votants différents.
Une fois le nouvel espace juridiquement ouvert à tous, je déconseille fortement d’intégrer artificiellement les copropriétaires dépourvus de parking dans la clé actuelle « charges parking ».
Il vaut beaucoup mieux créer une catégorie autonome de charges : « stationnement vélos ».
L’article 10 distingue en effet les charges relatives aux parties communes, réparties selon les valeurs relatives des lots, et les dépenses entraînées par les services collectifs ou éléments d’équipement commun, réparties suivant l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot.
Cela signifie notamment qu’il ne faudrait pas demander aux copropriétaires : « utilisez-vous un vélo ? ». L’utilité est appréciée objectivement et non en fonction de l’usage effectif que fait chaque copropriétaire de l’équipement.
Dans une copropriété d’habitation où le local vélos est librement accessible à tous les logements, il serait donc tout à fait cohérent que tous les lots d’habitation se voient attribuer des tantièmes « vélos », même si certains propriétaires n’ont aucun vélo. La méthode exacte devra cependant être justifiée par l’utilité objective des différents lots et inscrite au règlement de copropriété.
C’est ici que l’article 11 devient utile. Il prévoit que lorsque des travaux ou un acte d’acquisition ou de disposition régulièrement décidés rendent nécessaire une modification de la répartition des charges, cette modification peut être adoptée à la même majorité que la décision qui la rend nécessaire, alors qu’en dehors de cette hypothèse une modification de répartition exige normalement l’unanimité.
Je ferais donc établir en amont, idéalement par le géomètre-expert chargé du modificatif, un tableau créant une colonne autonome :
« Charges stationnement vélos »
avec une quote-part attribuée à chacun des lots auxquels le local présente une utilité objective.
Et c’est, à mon avis, le point le plus important dans cette dernière question.
La création du local vélos ne doit pas avoir pour effet de rendre soudainement générales toutes les charges du parking automobile.
Les dépenses concernant exclusivement la partie commune spéciale restant affectée aux voitures (réfection des emplacements automobiles, marquage des places, équipements exclusivement destinés aux véhicules, entretien des parties dont seuls les propriétaires de parkings ont l’usage ou l’utilité) doivent continuer à être supportées par les propriétaires concernés selon la clé spéciale existante. L’article 6-2 associe précisément parties communes spéciales et charges spéciales.
À l’inverse, l’entretien, la réparation et le renouvellement des arceaux, racks, contrôle d’accès spécifique au local vélos ou autres équipements exclusivement destinés aux cycles relèveront de la nouvelle clé « vélos ».
Le cas réellement intéressant est celui des équipements mixtes : porte générale du parking, éclairage de la rampe, éclairage des circulations, ventilation, dispositif de contrôle d’accès, voire nettoyage du cheminement permettant d’atteindre le local vélos.
À partir du moment où un copropriétaire dépourvu de parking doit franchir cette porte et emprunter cette circulation pour rejoindre son vélo, il devient difficile de soutenir que ces équipements ne présentent absolument aucune utilité objective pour son lot.
Je ne conserverais donc pas automatiquement 100% du coût de la porte et de l’éclairage dans la clé « parking automobile ».
Deux solutions sont alors possibles :
Autrement dit, on pourrait parfaitement avoir trois clés :
Cette solution me paraît juridiquement beaucoup plus propre que de faire entrer tous les copropriétaires dans l’ancienne clé parking.
Dans un dossier concret, je préparerais ainsi l’opération de la manière suivante :
Pour les copropriétaires, syndics, conseils syndicaux et gestionnaires, plusieurs points clés se dégagent :
